個人出售不動產,應於規定期間內據實申報舊制房屋財產交易所得或新制房屋土地交易所得

財政部1081015新聞稿

財政部臺北國稅局表示,個人出售房屋、土地等不動產,應注意屬適用所得稅法第14條第1項第7類規定財產交易所得之舊制,抑或屬同法第4條之4規定房地合一課徵所得稅新制,並應按交易價額減除成本、費用後計算所得額,於規定期間內辦理申報納稅。

該局說明,房地合一課徵所得稅新制自105年1月1日起實施,個人於105年1月1日起出售屬103年1月1日之次日以後取得,且持有期間在2年以內之房屋、土地,或出售屬105年1月1日以後取得之房屋、土地,應依所得稅法第4條之4及第14條之5規定,以交易時之成交價額減除原始取得成本,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額,再減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,計算房屋、土地交易所得,不論計算結果是否有所得,皆應自完成所有權移轉登記日或房屋使用權交易日之次日起算30天內申報房屋土地交易所得,有應納稅額者,應自行繳納,不併入綜合所得稅結算申報,此為房地合一課徵所得稅新制規定。

該局進一步說明,個人出售房屋倘非屬上述新制課稅範圍,即按財產交易所得舊制課稅,在舊制規定下,出售土地之所得免納所得稅,僅房屋部分依所得稅法第14條第1項第7類規定,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額,計算財產交易所得,併入所有權移轉登記年度個人綜合所得稅結算申報。

該局呼籲,個人出售房屋、土地,因新制、舊制課稅範圍、課稅所得計算、稅率及申報方式均不同(詳出售房屋、土地之新舊制規定比較表),納稅義務人應注意相關規定,又不論適用新制還是舊制,皆應依據相關規定辦理申報繳稅,以免遭補稅處罰。


(聯絡人:法務二科黃股長;電話2311-3711分機1961)

個人出售房屋、土地課徵所得稅之新舊制規定比較表

項目 舊制(財產交易所得) 新制(房地合一課徵所得稅)
課稅範圍 土地:免納所得稅。
房屋:財產交易所得課徵所得稅。
自105年1月1日起交易下列房屋、土地者,所得合一按實際成交價額課稅:
  1. 103年1月2日以後取得,且持有期間在2年以內。
  2. 105年1月1日以後取得。
105年1月1日起取得以設定地上權方式的房屋使用權:視同房屋交易課徵所得稅。
課稅所得(稅基)
  1. 買進、賣出均可劃分房地各別價格者:房屋成交價額-房屋原始成本-屬於房屋之必要費用
  2. 無法劃分房地各自價格者:(房地成交價額-房地原始取得成本-屬於房地之必要費用)×〔房屋評定現值÷(房屋評定現值+公告土地現值)〕
房地成交價額-房地原始取得成本-必要費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額
境內居住者稅率 併入綜合所得總額按累進稅率課稅
  1. 依持有期間認定:
    1年以內:45%
    超過1年未逾2年:35%
    超過2年未逾10年:20%
    超過10年:15%
  2. 因非自願因素:符合財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在2年以下的房地:20%
  3. 以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地:20%
  4. 符合自住房地優惠適用條件,課稅所得超過免稅額400萬元部分:10%。
非境內居住者稅率 按所得額20%扣繳率申報納稅 依持有期間認定
  1. 持有1年以內:45%
  2. 持有超過1年:35%
申報方式
  1. 境內居住者:
    於所有權移轉登記年度之次年5月併入綜合所得總額辦理結算申報。
  2. 非境內居住者:
    (1)於所有權移轉登記年度之次年5月申報期開始前離境,應在離境前申報納稅。
    (2)在所有權移轉登記年度之次年5月申報期限內尚未離境,應在5月辦理申報納稅。
  1. 分離課稅,不併計綜合所得總額,自完成所有權移轉登記日或房屋使用權交易日的次日起算30 天內申報納稅。
  2. 不論有無課稅所得皆須申報。